了咽口水，眼神开始不自觉往其他地方瞟。

她脑中拼命在想能够反驳萧杰的观点，但居然一条都没想出来。

这些房产市场里人人都在谈论的不买公寓的理由，怎么到了萧杰这里就一条都不成立了？

“你成立这个房产投资群，其实是基于房子这样的资产具有金融属性和投资价值，没错吧？”萧杰开始启发关莎。

“对。”关莎回答。

“好，你知道房子具有金融属性和投资价值，那如果你可以再往深层想一些，想一想究竟什么决定了一个具有金融属性资产的价值，你就会找到答案。”

“啊？”关莎越听越懵了。

萧杰泰然自若，他好似早就知道关莎理解起来有困难，于是耐心道，“评价一个具有金融属性的资产到底有没有价值，看的往往是信贷价值，也就是你可以利用这项资产短期内变现多少钱，信贷价值大的资产，短期内给你换来的现金就多。”

“哦……这点我能理解。”

看关莎点着头，萧杰继续说，“所以回到公寓和住宅的问题，公寓真正不被市场看好的底层原因，其实是公寓没有住宅那么有信贷价值。

比如你将同一个区、同面积的公寓和住宅拿去银行抵押，永远是住宅能够抵押出更多的钱，因为在银行的信贷评估系统里，住宅往往能获得更高的估价。”

见关莎好似又有些没太理解的样子，萧杰进一步解释，“大部分人买房子都需要去银行贷款，但这个房子市面上的价格并不是银行最终给你贷款的依据，银行给你贷多少钱，是依据它自己的一套独立的评估系统。

比如市面上标价1000万的房子，在银行的估价系统里或许只值800万，于是银行就按800万的总价来决定给你贷多少款。

按照现在的通货膨胀率，你能多在银行贷款就多贷，只要房子不断增值，且增值幅度超过你的贷款利率加通货膨胀率，你能撬动银行的资金越多越好，借得越多你就越赚钱。

只不过相同条件下，住宅能让银行借你更多的钱。”

听到这里，关莎恍然大悟，“所以就是因为这样住宅才比公寓更值钱……因为它比公寓具有更大的信贷价值。”

“嗯。”萧杰点头，“你既然打算专门做这行，就要学会从顶层金融资产的角度去看房产的投资价值，其实不只是房产，可以说任何信贷属性低的金融资产，都不属于好资产。”

“所以不仅是公寓，商铺、写字楼本质上比不上住宅也是这个原因……”关莎开始举一反三。

“是的，商铺和写字楼还比不上公寓，公寓至少可以出租，有固定的租金回报率，一二线城市往后的租金只会越来越高，所以买公寓虽然信贷价值差，转手难，把它当成个固定收益的理财产品还是可以的，但是目前商铺和写字楼的空置率不用我说你也应该懂。

以前的商铺只要地理位置好就有人流，现在大家无论是看广告还是购物基本都在线上，现在商铺的客流被分走了大部分，没有流量，商铺也就没了商业价值。”

“怪不得房产专家说，以前一铺养三代，现在三代养一铺……”关莎若有所思，突然，她想起来今晚究竟是来做什么的，于是相当不好意思地跟萧杰说明了自己的诉求——她需要钱。

关莎自然也把自己需要钱的各种原因跟萧杰一一解释了一遍，末了，她祈求道，“公司现在已经有了个样子，也有了客户，正是扩大规模的时候，这次我一定可以做好。”

关莎本以为萧杰愿意跟她详聊到深夜，融资的事儿萧杰十有八九会答应，谁曾想萧杰居然说，“很抱歉，你这个项目我现阶段不会投资。”

“为什么？！”关莎错愕。

“作为创始人，你的专业知识水平连我都没超过，投你还不如投我自己。”