为何降低运营成本如此重要？

因为商诺说的没错，长租公寓公司的收入成本结构基本如下：

1、拿房成本70；

2、装修成本15；

3、运营成本10；

4、税务成本5。

四项加总正好是100，很难赚钱，稍有不慎就会亏钱。

关莎、、雁子谷公寓的拿房成本也是70，即关莎房源的租入成本是市场价的7成，其与房东签的租约为五年，装修和家电全包。

“税务成本5这个省不了，想要获得额外的收益，就必须从装修成本和运营成本下手。”当时关莎这么跟沈俪讨论着。

“怪不得之前有长租公寓为了点装修费，用劣质材料，甲醛超标。”

“嗯，咱们绝对不这么干，一旦被查出来爆上新闻，整个生意都别走了。”关莎说。

正因如此，关莎装修用的都是环保材料，所以价格也并不便宜，当时关莎盯着成本核算表头都要炸了。

因为公寓运营第一年，村长雷叔这样一室一厅的毛坯房，关莎的装修成本就占了当年总收入的25，萧杰小姨那种二室一厅简装过的房子好一些，装修成本为14，三室一厅为8，四室一厅为5，这是不同房型装修成本占比的横向对比。

从结果上看，房间个数越多，装修成本占总收入的比例就越低，这是因为租客会随着房间个数的增加而增加，所以四室一厅整租过来再分组出去的利润是最高的。

关莎发现，随着公司运营年限的延长，经营多室一厅的房子优势非常明显。

如果就单一房型进行不同年份的纵向对比，单单就装修成本而言，若公司租出去的是一室一厅精装修的房子，装修成本第一年占总收入的25，第二年及往后的几年因为不用重新装修，但收入还在增长，故装修成本占比数额下降至12，第三年继续下降，均摊后占比是8，第四年是6，第五年就是5。

这是最差的情况，因为这是假设关莎的所有房子都是一室一厅。

二室一厅的房子五年装修均摊成本占比约为3.88，三室一厅为2.94，而四室一厅直接降至2.66。

关莎计算的时候其实装修费包括家电一同算了进去，也同时考虑了装修费会随着房屋面积增加而增加的情况，当然，这么算有个前提假设，那就是5年内房子无需重新装修，且家电也无需重新采购，二室一厅以上的房子不可以是毛坯房。

这个计算表做出来以后沈俪也看过，她说，“还是四室一厅的赚得多。”

“嗯。”关莎同意，“但这不现实。”

“是的，不现实。”沈俪无奈一句。

沈俪和关莎跑市场跑了这么久，市场究竟是怎样她也摸了个大概。

其一，市场上核心地段根本就没有那么多四室一厅的房子放出来，三室一厅的都比较少，青阳因为人口众多，开发商从建房的时候做的更多的就是两室一厅或者一室一厅。

其二，四室一厅虽然价差大，利润高，但是需要的保洁费和家电费用也更高。

换而言之，如果关莎就只图利润只经营大户型的房源，那很可能造成出租率下降，任天行之前给关莎摆过一份研究报告，就算拿房成本是5.5折，出租率只要跌破65就别想赚钱，更别说关莎如今7折的拿房成本。

故出租率这个指标关莎一定不能牺牲。

要保住出租率就意味着关莎必须去经营小户型，雨露均沾，如果想在这个基础上